公募REITs市场首现基金管理人自购传递基金价值被低估信号

基于看好公募REITs市场的发展前景，继公募REITs原始权益人频频宣布增持后，市场首现公募基金管理人自购行动。5月9日，华夏基金发布公告称，华夏基金将自本公告发布之日起6个月内，使用3000万元以内固有资金投资华夏中国交建REIT，并承诺持有期限不少于6个月。

今年以来，公募REITs二级市场表现持续低迷，多位业内人士对记者表示，无论是基金管理人自购还是原始权益人增持基金份额，都向投资者表达了他们认可底层资产质量，肯定未来收益，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益，也是在向投资者积极传递基金价值被低估的信号。长期来看，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

主要出于三个层面考虑

5月9日，华夏基金发布公告称，基于对旗下管理的华夏中国交建REIT未来发展前景的信心，以及与广大投资者共担风险、共享收益的原则，华夏基金将以固有资金投资该基金。

与此同时，中信建投基金也发布了关于中信建投国家电投新能源REIT原始权益人之一致行动人增持基金份额计划的公告。公告称，该基金原始权益人之一致行动人百瑞信托有限责任公司计划自2023年5月9日起6个月内，通过竞价或大宗交易买入方式增持该基金份额。百瑞信托有限责任公司拟合计增持基金份额数量不超过1600万份，占已发行基金总份额的2%。

今年以来，公募REITs二级市场表现持续低迷，记者根据东方财富Choice数据统计，截至5月10日，全市场27只公募REITs产品中，仅有3只产品的年内涨幅为正，分别为华安张江光大REIT、华夏基金华润有巢REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT，年内涨幅分别为2.14%、0.85%和0.03%，其余产品二级市场价格均出现下跌。

在此背景下，华夏中国交建REIT、中信建投国家电投新能源REIT等多只产品发布增持公告。

对于目前公募REITs频频出现增持或自购行动的现象，中信建投基金相关业务负责人对《证券日报》记者表示:“增持基金份额主要有三个层面的考虑:一是向投资者表达原始权益人及其一致行动人、基金管理人认可底层资产质量、肯定未来收益，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益。二是向投资者证明，对该基金运营管理机构专业运营管理能力的认可。三是向投资者积极传递其价值被低估的信号，提振市场信心。”

“这也向投资者证明基金管理人和原始权益人有充足的信心通过强化运营管理等方式提升底层资产整体收益，在更大程度上实现与其他投资者的收益共享、风险共担，保障投资人的共同利益，有助于提高投资人对整体公募REITs市场的信心和认可度。”一位不愿具名的业内分析人士对记者表示，“该举动也展现了基金管理人与原始权益人企业合作方的高度协同，有望形成较强的示范效应，促进公募REITs业务发展。”

基本面或延续修复趋势

今年以来公募REITs二级市场价格为何出现持续回调的现象？

中信建投基金相关业务负责人对《证券日报》记者分析称，“主要有三类原因:一是部分REITs基金底层资产经营以及分红率不及预期。二是部分REITs产品首发估值偏高，二级市场价格面临较大压力。三是高比例战略配售安排的情况下导致流通盘较小，更多打新策略的机构投资者影响了市场情绪。

基于溢价率大幅降温及二级市场价格明显回调的趋势，市场该如何看待当前公募REITs市场的投资价值？

“目前各项目经营基本面修复呈现分化。总体来看，仓储物流项目及保障性租赁住房项目经营相对稳健，而产业园由于主要受到需求侧影响，部分项目出现租户到期不续租而产生空置，高速项目基本面出现较为明显的修复，环保和能源类项目亦部分受宏观压力延续以及季节性影响，经营收入同比环比均有所下滑。”中金公司分析师裴佳敏表示，“项目基本面或仍将延续修复趋势，但短期修复斜率不应期望过高，下半年或是重要观测时点。”

业内相关人士对《证券日报》记者表示，“长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。”