多地推行二手房“带押过户”对交易量和房价影响尚待观察

最近几天，广州明确发文鼓励推广二手房带费过户模式除了广州，二手房按揭过户已经在国内多个城市展开据《证券日报》记者不完全统计，目前已有无锡，南京，苏州，济南，昆明，深圳，珠海，福州等地实行二手房带抵押转让模式

记者从上述城市的银行工作人员处了解到，带费转账的政策并未在实际中应用目前除了各地不动产登记中心与部分银行合作的案例外，大范围的政策执行并未完全落实

有业内人士认为，带抵押过户模式确实可以降低购房成本从短期来看，这种模式会激活二手房市场，但从长期来看，是否会变相增加其他方面的交易成本，还有待考量同时，对市场交易量和房价有多大影响，还有待观察

根据消息显示，中国人民银行广州分行最近几天向辖内各中心支行和银行机构下发了《关于鼓励和推广二手房有偿转让模式的通知》所谓有抵押就过户，是指抵押房产要上市交易，不需要先还贷款，也不需要提前还款，就可以实现抵押变更，转移登记和新的抵押设立在此之前，二手房交易的传统模式是要求卖方解除房屋原抵押后，才能进行后续过户

据《证券日报》记者了解，部分城市已经成交例如，最近几天，无锡两名市民以带押过户的方式在无锡不动产登记中心成功办理二手房过户登记，成为无锡首个个人业务带押过户的受益人

可是，记者在调查中发现，目前带费转账的模式在实践中并未得到广泛推广比如在政策最早出台的济南，当地一些银行支行的工作人员告诉记者，目前带费转账已经可以操作了，但是有这个需求的客户非常少，还没有客户来网点办理一方面，很多客户不知道这种模式，另一方面，有偿转让属于收费项目，需要公证处介入，而公证则需要收费总的来说，客户的需求不高

据多位业内人士透露，目前部分地区转按揭尚未全面实施，银行也尚未接到新的政策通知由于政策执行难度较大，不动产登记中心需要进一步加强与金融机构，资金存管机构等系统的沟通

上海兰迪律师事务所律师马佳对《证券日报》记者表示，造成上述现象的原因主要有三:一是房地产交易市场整体遇冷目前，中国房地产市场与往年同期相比明显冷淡，广大购房者的购买意愿明显下降第二，银行作为有抵押转让的重要环节之一，缺乏推广这种模式的动力银行很难从中获得额外的利润，还要承担二手房购房者的还款意愿和还款能力风险以及额外的支出成本第三，部分楼盘在办理按揭贷款时约定了不可转让，导致部分楼盘无法参与有抵押转让政策

马佳表示，对于二手房买卖双方来说，带抵押过户大大降低了交易成本，相应的配套政策措施也为交易主体提供了更多便利，对于愿意买卖二手房的市场主体来说是利好消息，一定程度上可以促进二手房的进一步繁荣。

北京威诺律师事务所合伙人杨兆全建议，为了保护银行的权益，银行在有抵押的转让业务中，应避免发放超过房屋实际价值的贷款，以实现其贷款利益的最大化第二，到货银行可以与买卖双方和先到货银行签订四方协议，保护后到货银行的合法权益有抵押转让模式需要设立资金监管账户，引入公证存款制度交易完成前，资金将全部进入公证存款账户等监管账户，确保资金安全

在马佳看来，带抵押过户政策的实施需要面对二手房购房者的还款意愿和能力风险对于银行来说，带费转让就是贷款偿还的主体发生了变化，从二手房的卖方变成了买方虽然银行作为抵押权人，仍然享有房屋的抵押权，但二手房买方的还款能力是否等同于卖方，购房贷款涉及的潜在风险是否会增加，都需要银行进行甄别