全球房地产市场降温，利率飙升让买家和业主承压

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从澳大利亚悉尼到瑞典斯德哥尔摩，再到美国西雅图，随着各国央行以几十年来最快的速度加息，借贷成本迅速回升，房价随之下跌，购房者开始收手。与此同时，数百万在疫情期间以低廉贷款购入房屋的业主，也将因抵押贷款重置而面临更高的还款额。

澳大利亚和加拿大等地的房地产市场已经面临两位数幅度的价格下跌，但经济学家认为全球房价下滑才刚刚开始。

日本法政大学教授、前日本央行经济学家Hideaki Hirata表示，2023和2024年将出现全球房地产市场同步低迷的情况。他警告称，今年大幅加息对家庭的影响将随着时间流逝显现出来。

更高的房地产融资成本将以多种方式冲击经济。背负着贷款的家庭不得不勒紧裤腰带，而不断上升的房贷月供将阻止潜在买家进入市场，进而拖累房价和房地产市场的开发。

央行的宽松货币政策曾在金融危机后的数年间推动了房地产繁荣，新冠疫情又进一步助推了这一繁荣，因为疫情促使人们寻找拥有更大空间，以及适合远程工作的住房。

眼下，在通胀飙升和潜在经济衰退的前景下，那些在疫情期间以创纪录高价购得住宅的人，将不得不因为贷款重置面临更高的还款额。

野村控股全球市场研究主管苏巴拉曼 (Rob Subbaraman) 指出，许多背负债务的年轻家庭，他们一生中从未经历过利率大幅上升，同时他们的实际工资在经通胀调整后却不升反降，这可能会让其感到非常震惊。

新西兰在某种程度上正是疫情造成的房地产繁荣的典型代表，仅2021年该国的房价就上涨了近30%，而现在，这一繁荣正在逐渐退去。

该国目前有大约55%的未偿住房抵押贷款为浮动利率，或者需要在2023年7月前重置的固定利率。新西兰房地产协会的数据显示，随着新西兰央行在过去10个月内累计加息7次，该国7月房价较去年11月峰值下跌了11%。经济学家预测，房价可能最终会下跌20%。

澳大利亚8月的房价更是录得近40年来最大的月度跌幅。虽然到目前为止，现金充裕的家庭表现出了对利率上升的抵御能力，但明年将有数十亿美元极低利率抵押贷款进行再融资。在澳大利亚，定期贷款的期限往往相对较短，只有两到三年。

曾是欧洲最热门市场之一的瑞典，自今年春季以来，房价已经下跌了约8%，多数经济学家目前预计降幅为15%。利率上涨也给在债券市场上大笔借债融资的房地产公司带来压力，投资者越来越担心其是否有能力为这些债务再融资。

英国房价也在加速下跌。据彭博一项分析显示，伦敦近一半行政区的房价处于持平或下跌状态。汇丰控股公司警告称，英国正处于“房地产低迷的峰值”，未来一年的需求可能会下降20%。该国有大约180万人的房贷将在明年进行再融资。

美国房地产市场也在经历了两年的价格飙升后，迎来了一个临界点。随着美联储开始加息以遏制通胀，房价增速近几个月一直在放缓。房地产金融市场数据分析公司Black Knight近期发布的房贷监测报告显示，7月美国房价中值环比下降了0.77%，为逾11年来最大单月跌幅。

该报告还显示，在美国50个最大的房地产市场中，超过85%的市场其房价已从峰值下跌。其中三分之一下跌超过1%，逾十分之一下跌至少4%。

随着美联储加息，占全美所有抵押贷款申请逾90%的30年期固定抵押贷款利率，从今年初时的3%左右上升至略高于6%。这意味着，若购买一座价值40万美元的房屋，现在每月支付的费用将比1月时高出约700美元。

面对利率不断上涨，一些国家已经出手干预，帮助消费者面对还款额的迅速增加。比如韩国，作为最早开始加息的亚太经济体之一，决策者最近同意支付逾4000亿韩元（约2.9亿美元），帮助那些有浮动利率抵押贷款的家庭。

在波兰，利率的上升使得部分借款人的每月还款额翻了一番。波兰政府今年早些时候表示，允许波兰人暂停还款长达8个月。