万科争吃螃蟹，消费基础设施公募REITs浮出水面

观点网 继百联、天虹之后，又一家企业传出试水基础设施REITs。

近日，消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段。

按照消息，万科本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

实际上，自3月份监管部门首次文件明示要将公募REITs扩容至购物中心等消费基础设施起，不少商业运营企业已跃跃欲试。

对商业地产商而言，REITs的常态化发行将有利于进一步盘活存量商业项目，提升购物中心的运营效率，推动行业发展模式的转型。

目前，已有不少企业正在进行首批商业REITs的申报工作。

而作为行业风向标的万科，若此次试水成功，不仅有助于其将运营模式由重转轻，更能推动行业资产证券化的向前迈步。

试水商业REITs

2020年，国内公募REITs正式启航，彼时，万科便凭借旗下万纬物流成为了其中一个吃螃蟹的人。

三年之后，商业不动产正式纳入REITs试点，万科再次争做吃螃蟹的人。

最新消息称，近日，万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段。

实际上，当前中国商业地产已经从增量时代进入存量时代，如何盘活存量资产成为市场亟待解决的问题。

而万科此次试水商业REITs，一方面能够有效盘活旗下的存量商业项目，打通企业重资产投资的退出路径，对企业注入优质资产、实现重轻分离有显著优势；另一方面，REITs或将成为商业不动产最重要的融资支持方式。

此前，万科总裁祝九胜就曾表示:REITs对不动产玩家而言，作用相当于90年代中期按揭政策的出台，这对万科来说是很大的利好。

而今年3月末的业绩会上，万科执行副总裁、首席运营官刘肖更是提到，集团布局公募REITs的特点一是全，二是早，所以不论是长租公寓、物流还是商业，集团一直面临着重资产投入的难题。因为开发经营服务并重这个战略转型，它其实是需要持续地进行重资产投入的。

从万科的财报来看，截至2022年末，万科集团累计开业242个商业项目，建筑面积1227.7万平方米；规划中和在建商业建筑面积为365.4万平方米。

其中印力累计开业102个商业项目，建筑面积868万平方米；规划中和在建商业建筑面积为124.4万平方米。

也就是说，万科旗下的商业不动产体量庞大，如若此次试水能够正式连接公募REITs，无疑将具有重要意义。

不仅如此，作为行业风向标，万科这一小步，将为众多优质资产持有方对接资本市场提供新方向。

实际上，自商业地产首次被允许纳入基础设施公募REITs的试点范围之后，市场期盼多年的商业REITs就已正式破冰。

为了抢占蛋糕，百联股份率先宣布计划将上海又一城购物中心作为底层资产申报发行REITs。

该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。

无独有偶，天虹股份亦公告称，旗下天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。

此前，合生商业罗臻毓在与观点新媒体的采访当中亦强调，C-REITs，或者不动产私募投资基金，这些对于商业不动产都是一种资本循环渠道，从合生的角度也会有相关考虑。可能会将几个主要商场，如合生汇、合生广场放到REITs。

除了改善企业融资结构、盘活资产以外，随着越来越多的企业试水商业REITs，将进一步丰富公募REITs底层资产类型，为中国REITs市场扩容注入新动能。

底层资产可能性

从今年3月份证监会发布的《通知》及国家发改委发布的236号文来看，商业REITs的发行同样有诸多限制。

其一，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司。

其二，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

也就是说，一些城市级的、重奢类的购物中心并不在此次基础设施REITs的范畴之内。

回看此次万科披露的消息，该公司提到，本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

目前印力集团旗下拥有五条产品线，包括城市级商业中心印象城MEGA、区域型购物中心印象城、片区型购物中心印象汇、社区商业印象里以及家庭型购物中心万科广场。

不过，如果从印力杭州区域公司的角度来看，其管理的半径涵盖杭州、宁波、温州、福州四个城市，而后三者均含有一定的社区商业项目。

其中，在温州，该公司拥有西江月印象里及世纪之光印象里两个社区商业，前者的体量为3.84万平方米，于2021年7月1日开业，后者体量仅2.75万平方米，在今年7月1日正式对外营业。

值得注意的是，西江月印象里实际上是万科在温州的首个自持运营的商业项目，三年时间商户开业率高达99.1%。

在福州，印力集团拥有烟台山商业漫步街区这一社区型商业项目，项目体量达到6.26万平方米。

该项目一期在2021年10月30日开业，二期则于去年9月开业，据介绍，烟台山商业漫步街区共引进近两百个品牌，二期引进众多优质品牌，其中首店品牌占比近30%。

而去年10月，万科将旗下49个商业项目委托印力进行运营管理，其中便包含了位于宁波的萤集滨江奥体、槐STAGE、加生活东晟府店、萤集云汇中心、芝士公园等项目，其中不乏多个社区商业项目。

上述几个社区商业项目整体运营情况良好，综合市场消息，此次万科申报基础设施REITs的底层资产或将从中选择。

不过，受宏观经济下行、金融环境变化以及部分资产运营情况不及预期等影响，今年以来，公募REITs表现低迷，不少公募REITs产品出现较大跌幅，这也意味着，万科此次申报仅仅是第一步，后续如何保障项目的盈利能力，维护REITs产品收益率，仍是需要思考的内容。